初心者必見！我が家の住宅ローンの選び方｜金利・借入額・金融機関まで徹底解説

家を建てると決意したときに一番悩んだのがお金、そう住宅ローンですよね。

ローンについて借入額や金利、返済期間、返済方法など、最初は金利の種類と金融機関だけを選べばいいと思っていたところが、知れば知るほど選択肢が多くて頭が混乱…。

私たちは千葉県でローコスト住宅を建てるにあたり、比較サービスやハウスメーカーの方に聞いて慎重に住宅ローンを選びました。本記事では、住宅ローンの基礎知識から、我が家が選んだプランとその理由、返済計画の立て方までを実体験を交えてわかりやすくご紹介します。これから住宅ローンを組もうと考えている方は、ぜひ参考にしてください！

住宅ローンの選び方で見ておくべき10つのポイント

住宅ローン選びは金利に着目されがちですが、実際に組んでいる途中に私がもっとこれを気にしておくと良かったなーと感じるポイントを10個紹介します。　多いですが知っておいた方が後から後悔しないのでお付き合いください。

• 金融機関
• 金利
• 諸費用の金額
• 返済方法
• 返済期間
• 借入総額
• ローンに組み込める範囲の広さ
• 分割融資の有無
• 審査の厳しさ
• 団信の内容

それぞれについて詳しく解説します。

金融機関

住宅ローンを取り扱う主な金融機関は、大きく分けて4つあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

種類	代表例	特徴
メガバンク	三菱UFJ・三井住友など	安定感・対面サポート・金利は低い・ローン審査が厳しい
ネット銀行	住信SBI・auじぶん銀行など	金利が低い・手数料も割安・手続きはオンライン中心
地方銀行	千葉銀行・横浜銀行・静岡銀行など	ローンが組みやすい・ローンにあたりサポートが手厚い・ローン金利は高め
フラット35系	ARUHIなど	全期間固定金利で安心感あり・融資条件が明確

我が家は最初千葉県にある地方銀行をハウスメーカーから紹介されましたが、地方銀行と自分でネット銀行を事前審査などを行いながら最終的には総額が安いネット銀行にしました。

ただその分対面でのサポートが手薄なため、ほとんど自分で準備する必要があるのは手間でした。
金利の安い地方銀行があるのであれば、地方銀行の方がお勧めです。

金利

金利は住宅ローンの総返済額に大きく影響するポイントです。主な金利タイプは以下の通り。

• 変動金利：0.3〜0.5％前後（2025年現在）
  　→ 初期は安いが、金利が上下するリスクあり
• 固定金利（10年・20年など）：0.7〜1.5％
  　→ 一定期間は安心、ただし初期金利は高め
• 全期間固定金利（例：フラット35）：1.3〜1.7％
  　→ 返済計画が立てやすく、家計が安定

我が家は変動金利にしました。ただ金利だけを見て変動金利にしたわけではなく、うちはローコスト住宅を選択し所得に占めるローンの返済金額を抑える方針だったので、仮にローン金利が上がったとしても耐えられる判断で変動金利を選びました。

意外かもしれませんが、支払いの余裕がない人ほど比較的金利の高い固定金利を本来選ぶべきです。
というのも、金利が上がると支払いが厳しくなる場合仮に安い金利を選択して後から支払い滞納が起こると家を売らざるを得ないからです。

諸費用の金額

住宅ローンは金利に注目されがちですが、「金利以外」にも見落としがちな費用があります。以下のような諸費用が代表的です。

項目	金額の目安	備考
保証料	数十万円（または金利上乗せ）	一部銀行では不要
事務手数料	50万円〜	ネット銀行は定額ではなく定率（融資額×数％など）の場合も
登記費用	20〜30万円	司法書士手数料含む
火災保険料	10〜20万円（10年間）	保険会社により幅あり

仮に金利が安くても、保証料や融資の事務手数料などが高く、結局総額でみると別の金融機関を選んでおいた方が得だった・・・
なんてケースも実際に存在します。

私は住信SBIネット銀行で契約しましたが、住信SBIは比較的標準的な手数料や登記費用料の印象です。
団信を付けた際でも金利のアップはなかったですしね。

諸費用は金融機関と大きく連動資するので、金利を見た後に諸費用ももれなく見ることで総額を抑えられます。

返済方法

返済方法には主に2種類あります。それぞれの違いを理解しておくと、毎月の負担感に違いが出ます。

• 元利均等返済
  　→ 毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい
  　→ 利息の支払いが多く、元本の減りはゆっくり
• 元金均等返済
  　→ 元本の減りが早く、総支払利息が少ない
  　→ 初期の返済額が高く、後半に軽くなる

多くの方は「元利均等」を選びますが、余裕があるなら「元金均等」も選択も出てくると思います。
私は先に元金氏はラスメリットが当初あまり理解できておらず、元利均等返済にしましたが、、、今思うと元金均等返済にして元本を減らしておいた方が変動金利の場合よかったな・・・と後悔しています。

まあ一方で元利均等返済を選びながら、元金均等返済で支払っていると仮定して差額を貯蓄し、後から繰り上げ返済をする方法もあるので私は貯めた分を時期を見て繰り上げ返済したいと思います。

返済期間

住宅ローンの返済期間は、以下のような選び方が基本です。

返済期間	メリット	デメリット
20年	利息が少ない・早く完済できる	月々の負担が重い
35年	一般的な期間でローン会社もほとんど扱っている	組むタイミングによっては、定年後の返済が発生するリスクも
50年	月々の支払いが安くなる	若年層向け商品のため年齢によっては組めない、または退職金で残金を支払うことになったりする

我が家は35年で組み、住宅ローン減税がなくなるタイミングを見越して繰上返済を行い30年以内のローン完済を目指しています。

最近ではローン50年の商品も出てきましたが、こちらの商品はまだ社会に出て年数が少ない20台前半の方でも安心して月々の支払いを抑えられるプランとして用意されています。

ただローン期間が長いとその分金利は高くなるので、その点は認識して活用していただければと思います。

借入総額

借入総額の考え方は「借りられる金額」ではなく「返せる金額」に注目すべきです。
ただその前に、実際にいくら貸してくれるのか？も観ておく必要があります。

金融機関によって大きな差はありませんが、私が数社比較した際には数百万は借りられる限度額が変わると言われました。

そのためどこが一番買いたい物件の金額に必要な金額を貸してくれるのか？も判断する必要があります。
比較的緩めなのは金融機関別に並べると以下の通りです。

地方銀行　＞　ネット銀行　≒　メガバンク

我が家は当初大企業に勤めており年収が800～900万程度（ほとんど残業代でしたが）あったので、ローン会社から8000万くらいまでは借りれますよ。（地銀の場合）と言われました。

ただ借入総額が自分の購入したい物件以下だとわかれば、後は金利など複合的な要因を組み合わせて判断してよいです。

ここで私は年収の数倍で考えてしまうと実際に月々いくら支払うのが計算がしづらかったため、借入総額で毎月いくらの支払いになるのかをもとに最後は判断しました。
金利にもよりますがざっくりと借入総額による毎月の支払金額水準は以下です。

借入総額	毎月の返済額
1億2,000万	30万
8,000万	20万
4000万	10万

我が家の家の金額はばらしている通り2,700万円なので、土地と合わせても4000数百万でまとめています。
当初8000万円まで借りられるよりもかなり保守的な金額にしましたが、家計に余裕が出て個人的にはめちゃくちゃ安心しています笑

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ローンに組み込める範囲の広さ

住宅ローンと聞いて外構やエアコンなど一式がローン金額に組み込めると思っていませんか？
私は完全に思っていた方で、後から外構費用などは条件付きでローンに組み込める話を聞き、肝を冷やしました・・・

実は住宅ローンと単に言っても組み込める費用の範囲は金融機関によって異なります。
どの金融機関がどこまで組み込めるというのは難しいのですが、基本的に聞いてみないとわからないものは以下です。

組み込めるか聞いた方が良い項目

• 外構工事費用
• 付帯設備（エアコン・カーテン等）
• 登記費用や火災保険（金融機関によって）

組み込めないことが多いもの：

• 家具・家電
• 引っ越し費用
• 地鎮祭・上棟式などの儀式費用

私が聞いた地方銀行は家具・家電も入居と同時に搬入されるなどの条件でローンに組み込めるなどがありました。
当時の私は全銀行ができると信じてしまい、最終的に外構費用のみ一部ローンに組み込みましたが、後は地道に貯めた手元のお金で対応しました。
特に外構はコンクリート系以外は自分たちで行うことで費用を50万円以上削減しました。

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分割融資の有無

注文住宅では、建物完成前に支払いが発生するため、分割融資の有無はとても重要です。

融資方法	内容	対応金融機関例
つなぎ融資	土地購入や着工時に一時的に融資	多くの銀行で対応、別途手数料あり
分割融資	土地・着工・引渡時に分けて融資	ネット銀行や一部地銀で対応可

分割融資は住宅ローンの一部を先に土地などの購入時に決済する一方で、つなぎ融資は住宅ローンとは異なるローンを同一、または別の金融機関から借り入れ、住宅ローンの振り込みがあったタイミングでつなぎ融資の金額も返済する流れになります。

つなぎ融資の方が分割融資よりも別のローンのため、手間も金利も割高なので極力分割融資がある金融機関で注文住宅の場合は組むことをお勧めします。

私の契約したネット銀行は「つなぎ融資なし」のため、別の金融機関でローンを組みました。
ネット銀行は比較的対応していないことが多く、リアルの銀行で対応してくるケースが多い印象です。

審査の厳しさ

金融機関によって住宅ローン審査の難易度は異なります。一般的に以下のような傾向があります。

金融機関	審査傾向
メガバンク	厳しめ。勤続年数や年収要件が高い
地方銀行	柔軟なケースあり。相談ベースで対応
ネット銀行	書類主義。条件を満たせば早くてスムーズ
フラット35	審査基準が明確で、比較的通りやすい傾向

大企業の方であれば比較的どの金融機関でもローンが組めるかと思いますが、一方でフリーランスや個人事業主は、フラット35や地方銀行でないとローンが通らない場合があります。

団信の内容

団体信用生命保険（団信）は、ローン返済中の万が一に備える保険です。以下のようなバリエーションがあります。

種類	内容
通常団信	死亡・高度障害でローン残債がゼロに
がん団信	がん診断時にローン残債がゼロ（条件あり）
三大疾病団信	がん・心筋梗塞・脳卒中対象。保険料上乗せになる場合あり
八大疾病団信	上記＋生活習慣病にも対応。追加保険料になる可能性あり

生命保険の名がある通り団信の内容は金融機関ごとに異なるため、希望の保障があるか要チェックです。
住信SBIは手厚いのか、金利が上がることなく三大疾病団信にすることができました。
ただ団信にも、全額免除と半額免除のパターンがあるのでカバー範囲と減免額の質と量の2軸で見ておく必要があります。

審査を突破するためのコツと落ちやすいケース

住宅ローン審査は甘く見られがちですが、しっかり準備しないと落ちてしまうケースもあります。特にフリーランスや個人事業主の方は要注意です。

住宅ローン審査で見られる5つのチェック項目

1. 年収と勤続年数
2. 借入状況（他ローンの有無）
3. クレジット履歴（スマホの未払いも影響）
4. 健康状態（団信の加入条件）
5. 物件の担保評価

特に個人事業主やフリーランスの方は、やったらやった分だけ収入が入ってくる事業形態かと思いますので、確定申告数年分の提出が必要になると思います。

ローンの金額についても他社でのローンという名前の借入だけでなく、ドコモやauなどので分割して購入するスマホの分割支払いやクレジットカードのリボ払いもローンとして裏で審査がかかっていますので、そちらも併せて検討されています。

あれ？なんで自分が落ちるんだ？と思うケースは過去の借金や支払い滞納が原因だったりするので、その場合は別の金融機関にあたるか、借りる方を夫ではなく妻にするなどで対策をしていただければと思います。

おすすめローンシミュレーション

住宅ローン選びで必ず使ってほしいのが「ローンシミュレーションツール」です。
どの金融機関でも「金融機関　住宅ローン」で検索すると検索シミュレーションが出てくると思いますので、そちらで支払額をイメージしていただくことも可能ですが、モゲチェックというサービスであれば、あなたの状況に合わせて最適な金融機関と想定のローン金利を計算してくれます。

つなぎ融資や分割融資の有無は私が試した2022年にはなかったのですが、自分がどのくらいの金利で借入ができるかを調べるには良いサービスだと思います。

最悪シミュレーションした会社で契約しなくてもしつこい営業電話が鳴り響くようなことはありませんでしたのでその点はご安心ください。

まとめ

住宅ローン選びで見てほしい点は大きく10個です。

金融機関
金利
諸費用の金額
返済方法
返済期間
借入総額
ローンに組み込める範囲の広さ
分割融資の有無
審査の厳しさ
団信の内容

10個調べるのは大変だと思いますが、しらべるか調べないかで将来数十万、数百万変わると思うと調べる価値はあると考えています。

私はつなぎ融資のことをろくに知らず直前でバタバタとしてしまったので分割融資のある金融機関は選べませんでしたが、知っておくことでいろんな選択肢から最適な会社を選べると思いますので、みなさんには私のようなことにはならないようこの記事を参考にしてもらえると嬉しいです！