住宅ローンはいくら借りられる？条件から見えるリアルな借入額

家づくりをする際に「住宅ローンって、結局私たちでいくらまで借りられるの？」が分からないと話が進みませんよね。

世間一般的には年収の5倍までが目安…なんて話もよく聞きますが、ネットの情報だけで判断すると結構痛い目をみます。借入可能額に加えて本当に大切なのは「自分（家族）に合った借入額」を知ること。

この記事では、年収別のシミュレーションから、実際に借入額を決める6つの要素まで、やさしく丁寧に解説します。

「家賃を払うより住宅ローンの支払額は安くなるって聞いたけど・・・」「頭金ゼロでも借入金額に影響あるの？」なんて噂の情報についても友人の金融機関に務めている人の話をふんだんに盛り込んでこの記事にしましたので、ぜひ解消していきましょう！

そもそも住宅ローンの「借入可能額」とは？

借入可能額とは住宅ローンを組む際に金融機関から債務者が借りられるローン金額です。

実際5000万借りれれるのか7000万まで借りられるのかでどこの土地が候補になってくるのか、どんな家が建てられるのかが決まってくるので、最初に借入可能額を調べておかないことにはそもそも自分たちの候補となりうる住宅会社のめどもわかりません。

借入額の審査ポイントは後ほど詳しく話しますが、金融機関によって審査基準が異なり世間一般的に「年収の○倍」といった目安が謳われていますがあくまで平均的な回答にすぎず、結構いろんな条件を見て最終的に決められています。

住宅ローンでよく聞く「年収の5倍」は本当？

借入可能額と検索すると「年収の5倍まで借りられる」という情報が結構ヒットします。そのため何となく前年度の年収に5倍した価格で考えている方も多いのではないでしょうか？

たしかにこれは一つの目安として使えます。ただ実際には金融機関ごとに審査基準があり一律ではありません。たとえば年収400万円の方なら2,000万円が目安とされがちですが、これは返済比率や借入期間、金利などを加味しないざっくりした見積もりにすぎません。

最初の基準とするのは良いですが、借入可能額が足りていないから・・・という理由で諦めるのは早いと思いますし、逆に借入可能額を鵜呑みにして満額かりるのも結構リスクがあります。

「年収の5倍だから安心」と考えるのではなく、自分に合った無理のない金額を考えることが重要です。

借入額＝返せる額？　毎月の返済額とのバランスがカギ

「借りられる金額」と「返せる金額」はまったくの別物です。特に心配性の方は返済比率はよーーーく考えた方が良いです。

芸人さんでは無理して高いところに住むか家を買っておしりに火をつけて働く方もいますが、心理学的には過度なプレッシャーは長期で見るとパフォーマンスを落とすと出ているので天才以外の人かつ芸人さんのようながんばったら一攫千金が手に入るような職種以外ではあまりおすすめできません。

個人的な理想は「現在の家賃＋α」に収まる返済額か、毎月の手取りのうち30%くらいまでには抑えておくと何かあった際にも安心化と思います。

住宅ローンの借入金額を左右する6つの要素

借入額は単純に「年収の〇倍」で決まるわけではありません。
住宅ローンのシミュレーションを用意しているところもありますが、その前にどのようなポイントが見られて借入金額が決まるのかをお伝えします。

このポイントを抑えることで転職後のタイミングや独立前に借りるなどタイミングを図れると思いますので、ここでは金融機関が見ている6つの主要な判断材料について解説します。

① 年収と返済負担率（返済比率）

返済負担率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す指標です。

一般的に30〜35％以下が基準とされておりたとえば年収400万円なら、年間返済額は120万〜140万円以内が目安となります。返済負担率が高すぎると生活が圧迫され金融機関の審査でも不利になります。

返済負担率を下げるには、借りる金額を少なくするか年収を上げるかの2択しかありません。もしくは最近ではペアローンを活用し共働き世帯ではそれぞれの年収に対して返済負担率を低くし少額ずつ借りることで購入したい物件の価格まで借りているケースもあります。

ただしペアローンの場合、結局は家計全体の負担割合は変わらないことに加え、団信などの条件が借主しか該当しない、2倍の書類を提出する必要があると色々と煩雑な部分があります。

② 借入期間（35年 or 20年など）

借入期間は返済の総額や月々の負担に直結します。
多くの方が35年ローンを選んでいますが、期間を短くすれば利息の総支払額は少なくなります。その分、月々の返済額が増えるため、先ほどの返済負担率が大きくなるという点で借入期間も見られています。

銀行は就業しているか否かを非常に気にするので、就業者の方は定年退職の年齢をローン返済時期を跨ぐかどうかも見られています。

そのため高齢者よりは若いうちに借りた方が選択肢は広がります。できれば定年退職前には支払い終えると退職金もローン返済に当てずに済むので安心した老後が送れると思います。

③ 金利タイプ（固定・変動）

住宅ローンの金利タイプは、借入額や返済総額に大きな影響を与えます。

金利は支払い金額に大きく直結するのでどちらを選ぶのかによって借り入れの難易度が変わってきます。

主に「固定金利」と「変動金利」があり、固定金利は契約時の金利が返済終了まで変わらないため、長期的な資金計画が立てやすいのが特徴。一方で変動金利は金利が低く設定されることが多く、借入当初の返済額は抑えられますが、将来的に金利が上昇するリスクも伴います。

どちらを選ぶかは、返済負担率と借入総額とにらめっこしながら判断する必要があります。

④ 他の借入状況（車のローン・奨学金など）

クレジットカードを作る際でも伺われる質問に他の借り入れ状況があります。

住宅ローンの審査でも、住宅以外の借入状況も見られます。たとえば多くの人に当てはまるローンでいくと、自動車ローンや奨学金、お子様の学資ローン、クレジットカードの分割払いなどが該当します。

自動車ローンなどがある場合、各種ローン金額を合算した返済負担率を計算されます。
これは、安定して金融機関もお金を貸したいことに加え、仮にローンを借り入れている金融機関が異なる場合、ローン返済が滞った際に貸し付けたお金がこちらを優先して払ってくれるかもわかりかねるためです。

そのため住宅ローンの審査前にはできるだけ他の借入を減らしておくのが得策です。思わぬところで審査に引っかからないよう、事前の整理が重要です。

⑤ 頭金の有無と金額

頭金とは、住宅購入時に現金で用意する自己資金のこと。頭金を多く入れれば入れるほど、住宅ローンの借入額が減るため、毎月の返済負担を軽減できます。

また頭金が多いと金融機関からの評価も高まり、審査にも通りやすくなることに加え金利を優遇してくれる金融機関もあります。

目安としては物件価格の2割が理想ですが、近年では頭金ゼロでもローンを組めますし、なんなら事務手数料などを加えたオーバーローンをするケースも増えているため目先にキャッシュが必要であれば無理に頭金は入れなくても良いと思います。

⑥ 年齢や勤務先・勤続年数など信用情報

金融機関は「この人はちゃんと返済してくれるか」を重視するため、年齢や職業、勤務先、勤続年数などの個人情報も重要な審査項目になります。

たとえば、私は前職ほぼ日本人なら誰もが知っているような大手企業に勤めていたことから、借り入れ上限額は年収の8倍まで借りられると言われましたし、さらに5倍程度であれば借金をしていなければ落ちることはない。とまで言われました笑

友人も公務員ですが年収の5倍以上の金額を借りられるとのことで安定した収入が見込める職業はローン審査に加え金額も多めに借りられそうでした。

逆に転職直後や自営業・フリーランスの場合は、収入の安定性が問われることがあり厳しくなることは覚えておいてほしいです。

年収別｜住宅ローンでいくら借りられるかシミュレーション

「自分の年収だとどれくらいの住宅ローンが組めるのか？」これは多くの人が知りたいポイントですよね。

実際の借入可能額は、年収や返済負担率、金利、返済期間などによって変わってきます。ここでは年収別に目安となる借入額と毎月の返済額のイメージを具体的に紹介していきます。

「家賃と比べてどうなのか」「無理なく返済できるのか」など、シミュレーションを通じて生活に合ったローン選びの参考にしてください。

年収300万円のケース

年収300万円の場合、金融機関が想定する返済負担率を30%前後とすると、年間返済額は約90万円、月々にすると約7.5万円になります。借入期間35年・金利1.0%（元利均等）と仮定すると、借入可能額は約2,300万円程度が目安です。

ただし、実際はボーナスの有無や他の借入状況などによっても変わります。この年収帯では、無理のない返済を意識して、月々の返済を今の家賃と同程度に設定するのがポイント。頭金をある程度用意することで、借入額を抑えられ安心です。

年収500万円のケース

年収500万円になると、年間返済額の目安は150万円前後、月々の返済は約12.5万円ほどが基準とされます。仮に35年ローン・金利1.0%とすると、借入可能額は約3,800万円程度。

このくらいの年収帯では、都心部であれば中古マンションや郊外の戸建て取得など選択肢が広がってきます。ただし「借りられる＝安心」ではありません。今後のライフプラン、たとえば教育費や車の買い替えなどもふまえ、余裕を持った返済額を見極めましょう。

年収700万円以上のケース

年収700万円以上になると、住宅ローンの借入額は4,000万円〜5,500万円と、かなり高額まで可能になります。月々の返済も15万円を超えることが多くなり生活の固定費も上がりがちです。

この年収層では「資産形成」や「住み心地の良さ」を重視した住まい選びがポイントになりますが、一方で見落としがちなのが“支出の見直し。

収入が多い分油断して借入額を増やしすぎると、のちの教育費や老後資金に影響が出ることもあるため注意が必要です。

今すぐできる！借入可能額をかんたんに調べる方法

上記は金利を1%と割と変動金利では高めの設定だったのと、ざっくりとした年収から借入可能額を計算していますが、ご自身の実際の年収から「いくら借りられるか？」を知るには各社が出しているシミュレーターを使うのが簡単です。

今では銀行や不動産仲介会社でも計算は可能ですが、銀行の仮審査を兼ねるようにするならおすすめは借入候補の銀行でシミュレーションをするか、もしくはモゲチェックがおすすめです。

特に各銀行ごとにシミュレーションをするのは手間がかかるので個人的には一気に比較できるモゲチェックが簡単で便利だと思っています。

どのシミュレーションも詳細な情報は入力ができないので、あくまで目安にはなります（仮審査みたいなものです）が、最初から借入金額が分かれば無数にある住宅会社の候補も絞れるので早い時期にシミュレーションしておくと良いです。

心にとめておいてほしい。住宅ローンは「いくら借りられるか」より「無理なく返せるか」

住宅ローンを考えるとき、多くの人が「いくらまで借りられるか？」に意識が向きがちです。

しかし、本当に大切なのは「毎月いくらなら返していけるか」という視点です。生活費や将来の出費を無理なくまかなえる範囲でローンを組まないと、のちの生活が苦しくなるリスクもあります。家賃との比較やライフプランを見直し、無理のない金額で住宅ローンを組むことが、後悔しない家づくりの第一歩です。

家賃との比較で見える、適正な返済額

住宅ローンの毎月の返済額は、現在の家賃と比較するとイメージしやすくなります。たとえば、月8万円の家賃で暮らしていた人なら、それを基準にして＋1〜2万円の範囲で返済額を設定するのが現実的なところではありますが、持ち家になると住宅ローンの返済以外に、持ち家の場合修繕費、固定資産税も自分たちで用意しなければなりません。

そのことを踏まえると賃貸と同じくらいもしくは少し減らしているくらいがちょうどよいのかなと思っています。

結局いくらが理想なのかが分からない人はFPヘ相談もできる

個人的に自身の家の話なので、相談自体もあまり要らないとおもっていますが、いろいろと知識のあるFPに相談するサービスもあります。

FPであれば、住宅ローン以外に投資信託や子どもの教育費用など総合的に家計の見直しのアドバイスをくれるのはメリットです。

ただ一方でFPの方も本来無料で出来ない相談を無料で提供しているには裏があり、契約をとることで契約先からキックバックをいただいているケースもあるので、いわれるがまま流されるのは絶対にやめた方が良いです。

相談する際もまずは自身である程度ネット検索やシミュレーションをした後、1意見を伺いに行くくらいの気持ちで臨むとよいでしょう。

まとめ：住宅ローンはいくら借りられる？を決めるポイント

住宅ローンで借りられる目安は、返済負担率が年収の30％程度になるのが一般的です。
また住宅ローンを借りられる金額は以下の要素で大きく決まります。

1. 年収と返済負担率
2. 借入期間
3. 金利タイプ
4. 他の借入状況
5. 頭金の有無とその金額
6. 年齢や勤務先・勤続年数など信用情報

ただし「いくら借りられるか」は年収や金利などで決まりますが、もっと大切なのは「いくらまでなら無理なく返せるか」です。

将来の出費やライフプランをふまえて今の家賃と同程度を目安に返済額を設定するのが個人的におすすめです。

シミュレーターや仮審査も活用して、現実的な借入額を把握し、余裕のある資金計画で安心のマイホーム購入を目指しましょう。